Время чтения ≈ 6 минут

Вот оно, то самое изменение в уплате НДФЛ при продажи квартиры

Суть изменений в том, что если квартира реализована после начала 2016 года, то срок владения после которого налог возникать не будет уже не три, а пять лет . Исключение составляет жилье, полученное по наследству, в дар, приватизированное, по ренте. В этих случаях срок остается прежним и составляет три года.

Еще одна вырезка из статьи

Особенности изменений 2016 в уплате имущественного налога на продажу квартиры

Распространенным ошибочным мнением является то, что теперь (с начала 2016 года), если квартира приобретена по договору купли-продажи менее пяти лет назад, то при ее продаже возникнет налог. Но это не так. Налог возникает лишь в том случае, если квартира приобретена, как и прежде, менее трех лет назад. Но по тем объектам жилой недвижимости, которые приобретаются сейчас (то есть после начала 2016 года) при их продаже, налог возникнет, если квартирой владели менее пяти лет .

Согласно разъяснениям к новому порядку, он применяется только к жилью, полученному в собственность с 01.01.2016 года. Таким образом, теперь при расчете налога на доходы решающей будет дата вступления в собственность.

На данный момент факторы, которые влияют на то, будет налог или нет – это срок нахождения в собственности и стоимость квартиры (менее 1 млн. рублей или более 1 млн. рублей).

Еще одна вырезка из статьи

То есть, если квартира покупалась до начала 2016 года, то действуют старые правила: чтобы не платить налог нужно

• или, чтобы прошло 3 года с момента покупки,
• или чтобы стоимость жилья по договору купли-продажи не превышала 1 млн. рублей.

К тому же трехлетний срок остается актуален и для следующих случаев вступления в собственность:

1. Получение жилья в порядке наследования
2. По договору дарения между близкими родственниками
3. В порядке приватизации
4. По договору пожизненного содержания с иждивением (рента)

В любых других случаях (купля-продажа, мена) срок для продажи без налога составляет 5 лет.

Также ошибочным считается расчет в годах – то есть если жилье куплено в конце 2013 года, продать его можно в 2016 году, не подпадая под налог. На самом деле срок владения высчитывается в месяцах и составляет 36 месяцев. Если жилье приобретено в ноябре 2013 года, то продать его без налога можно в декабре 2016 года. В случае с пятью годами, который будет касаться приобретаемых сейчас квартир – это 60 месяцев.

Какую стоимость квартиры выставлять — что изменилось в законе?

В части стоимости квартиры при продаже с начала 2016 года так же произошли существенные изменения. Если раньше стоимость квартиры по договору купли-продажи занижалась с целью ухода от налога, то теперь все немного иначе.

Допустим, квартира в Москве, стоимостью 8 500 000 рублей продавалась за 1 000 000 рублей по договору купли-продажи, который предоставлялся в органы Росреестра. На оставшуюся до реальной сумму в 7 500 000 рублей составлялся договор купли-продажи улучшений квартиры, который нигде не регистрируется.

С 2016 года за доход берется максимальная величина из двух:

1. Стоимость по договору купли-продажи
2. 70% от кадастровой стоимости

Таким образом, теряется смысл занижения стоимости недвижимости по договору, так как расчет налога будет происходить от 70% кадастровой стоимости.

Последствия изменений срока владения недвижимостью при ипотеке

Главным последствием изменений, внесенных в Налоговый кодекс, остается то, что налога теперь не удастся избежать с помощью занижения стоимость жилья. Тем, кто продает или покупает недвижимое имущество нужно помнить, что срок владения, необходимый для освобождения от уплаты налога в 13% увеличился с трех до пяти лет.

Если продавцу в будущем это важно знать для того, чтобы налог не оказался сюрпризом, то покупателю эта информация может быть полезна по той причине, что покупатель, неожиданно узнавший, что подпадает под налог, может повысить цену на сумму налога, чтобы компенсировать свои расходы.

Одно из предрекаемых последствий – массовое повышение цен на квартиры на сумму налога. Но это маловероятно, так как получится, что выгоднее (да и безопаснее с точки зрения титульных рисков) купить жилье, которое находится в собственности более пяти лет.

Реальным последствием будет борьба с перекупщиками, станет невыгодно покупать квартиры в новостройках на стадии котлована с целью реализовать их на 20-30% дороже – налог съест почти всю прибыль.

Если имеет место имущественный налоговый вычет

Если налог возникает, то есть квартира менее трех (пяти) лет в собственности, то есть возможность получить налоговый вычет, который не должен превышать 1 млн. рублей в год. Сам налог равен 13% от суммы, на которую продажная (или 70% от кадастровой) стоимость превышает 1 млн. рублей.

Чуть сложнее дел обстоит с вычетом, если жилье находилось в долевой собственности:

1. Если продажа проводится по единому договору купли-продажи, то сумма вычета делится на всех собственников;
2. Если каждый собственник продает свою долю отдельно, то вычет до 1 млн. рублей будет у каждого собственника.

Так же, если жилье было в собственности менее 3 (5) лет, то налоговую декларацию подавать придется вне зависимости от договорной (кадастровой) стоимости квартиры. В случае не предоставления декларации будет штраф от 1 000 рублей.

Налоговый вычет с учетом расходов

У продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой жилья (Налоговый кодекс РФ):

Таким образом, налог платиться с разницы между доходами и расходами (плюс, например, документально подтвержденные затраты на ремонт):

1. Если квартира продана дешевле, чем куплена, то налога не будет
2. Если квартира продана дороже, чем куплена, налог будет.

Некоторые считают, что можно соединить оба варианта расчета налоговых вычетов в одном. Это неверно. Если расходы на покупку более 1 млн. рублей, то имеет смысл использовать вычет с учетом расходов. В случае же, когда сложно подтвердить расходы, то проще использовать обычный налоговый вычет.

Важно помнить, что все новшества касаются лишь тех объектов, которые приобретены после начала 2016 года . Таким образом, коснуться изменения в первую очередь покупателей, которые не смогут без возникновения налога продать то, что в данный момент покупается в течение пяти, а не трех (как раньше) лет. Продавцы же несколько лет могут быть спокойны — для них пока еще все по старому.

В соответствии с ФЗ-218, нововведения и новый реестр недвижимости — ЕГРН.

Разберемся подробнее:

Оформление купли-продажи квартиры 2017 -2018-2019

Оформление купли-продажи квартиры 2015 -2017 г претерпело серьезные изменения в части некоторых сделок.

Статья обновлена: 01.01.2018 года

02.01.2017 вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218 от 13.07.2015 года.

Что нового?

• с 02.01.2017 года работает новый реестр недвижимости — Единый государственный реестр недвижимости. Он объединил в себя Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав (ЕГРП)
• Единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости теперь является запись об этом в новом реестре(ЕГРН)
• Свидетельство о государственной регистрации права упразднено, вместо него, после проведенной регистрации права выдадут выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте и зарегистрированном праве
• При отсутствии согласия супруга на продажу и наличие признаков «оспоримости» сделку зарегистрируют, но в ЕГРН внесут запись об этом

Правила оформления купли-продажи квартиры.

• Продаваться могут только те квартиры, на которые оформлено право собственности и зарегистрировано государством. Если ранее права на квартиру у продавца были зарегистрированы в БТИ — сначала произойдет регистрация его права и только после регистрация перехода права на покупателя. Заявления об этом можно подать одновременно.

• Сделка купли-продажи квартиры должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи. Некоторые сделки в обязательном порядке

• Переход права собственности от Продавца к Покупателю должен быть зарегистрирован Росреестром.

• Право собственности на нового владельца должно быть зарегистрировано Росреестром и в ЕГРН сделана запись о этом. На договоре купли-продажи проставляется специальная регистрационная надпись

• Все регистрационные действия имеют заявительный характер, то есть осуществляются по заявлению сторон сделки.

• Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

• Если основанием для регистрации прав является договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом — сроки регистрации 3 рабочих дня.

• Сроки регистрации: 7 рабочих дней. В случае регистрации ипотеки (залога в пользу продавца иди кредитора) — 5 рабочих дней.

• Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 000,00 рублей.

• Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов , электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления. Регистратор удостоверяет ЭЦП (электронной цифровой подписью) файл с правоустанавливающим документом и проставляет регистрационную надпись, закодированную в набор букв и цифр.

Проставить физическую удостоверяющую(синий штамп) надпись на такой договор или другой правоустанавливающий документ нельзя!

• Сроки выдачи зарегистрированных документов в законе не прописаны. Как правило на 2-3 день после регистрации. Если в течении месяца Вы документы не получили — они будут отправлены в Архив.

• Если пакет документов для регистрации не полный, регистратор может приостановить процедуру на 3 месяца. Срок, прошедший до приостановки, засчитывается в общий срок для регистрации

• Сделки по продажи квартиры/доли, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный, совершаются с разрешения Органов опеки и попечительства.

• На продажу доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире, требуется отказ от преимущественного права покупки другими собственниками.

Стоит почесть:

Нотариальное удостоверение сделки

Сделки по отчуждению:

• недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному Продавцу

• Сделки по отчуждению (продаже, дарению, мене) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке подлежат удостоверению нотариусом.

• Сделки по покупке недвижимости в долевую собственность подлежат обязательному удостоверению нотариусом или составление брачного договора

При этом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, так же требуется разрешение на продажу из Органов опеки и попечительства.

При отчуждению доли в общей долевой собственности постороннему лицу — отказ от покупки всех других собственников.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а переход права от продавца к покупателю подлежит обязательной регистрации в Росреестре и осуществляется по заявлению продавца или решению суда.

Сделки, по отчуждению (купле-продаже, дарению, выделению долей) с недвижимым имуществом:

• у которого один дееспособный собственник
  

• супруги, владеющие недвижимым имуществом на праве общей совместной собственности

не требуется удостоверять у нотариуса.

Ведь для удостоверения сделки нотариусом требует собрать , а на это нужно время и ждать своей очереди на сделку.

Без Предварительного договора вероятность несостоявшейся сделки стремится к 100%. Или велика вероятность повышение цены Продавцом.

Вопросы можно задать в комментариях

Оформление купли-продажи квартиры в 2017- 2018 годах : 135 комментариев

27.11.2017 года составили предварительный договор кп с задатком 1/3 доли жилого дома и 1/3 доли земельного участка. По расписке передали задаток. В предвар. Договоре прописали, что 15.02.2018 года отдаем оставшуюся часть денег, берем расписку и идем к нотариусу оформлять договор купли продажи. 23.02.2018 года продавец 1/3 умер. Наследников нет, наследственное дело не открывалось. Могу ли я в суде требовать признать за мной право собственности и кто в этом случае будет ответчиком. Как это правильно оформить. Собственник 2/3 я, который по предварительному договору выкупил 1/3 у умершего продавца.Спасибо.

• Здравствуйте, покупаем дом, 3 хозяина, все документы у Натариуса, уже неделю ждём, сколько времени занимает вся процедура,после сделки что делать дальше? Спасибо!

• Здравствуйте! Купили квартиру через ипотеку. Сейчас в залоге у банка. Покупали у продавца, ей досталась по наследству. Но есть 2 сестра в наследстве не указана о смерти матери знала давно, квартиру она нам показывала. Устно они договорились поделить деньги. Но продавец сестру кинула. Теперь та грозит судом. Чем нам это грозит?

• Здравствуйте. У меня такой вопрос, есть ли какие риски по разделе имущества, если находясь в браке и была приобретена квартира в ипотеку, составлен договор купли-продажи, муж собственник, я только числюсь как созаемщик?

• Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста.
  А нас квартира в долевой собственности по 1/2 моя дочь и мой брат. В квартире прописан еще один брат который на данный момент отбывает срок в местах лешения свободы. Сейчас мы хотим переоформить долю брата на меня через договор купли-продажи. Уведомление сособственнику уже отправили. Нас интересует — что то нужно от осужденного брата (разрешение, согласие и еще что то) для оформления этого договора?

• Здравствуйте, помогите разобраться, пожалуйста!
  Мы с мужем имеем по 1/2 доли в квартире, как лучше оформить квартиру мне в собственность (дарение, продажа, брачный договор), чтобы после развода и дальнейшей перепродаже мне не потребовалось согласия супруга на продажу и присутствия его в Росреестре?
  Пояснение: мы на грани развода, и можем решить вопрос как будучи еще в браке, так и сразу после развода. Но, я боюсь, что если через несколько лет захочу продать квартиру, потребуется нотариальное согласие мужа на продажу, а он мне его не даст (дети переедут в другой город). Как быть???
  Спасибо.

• Здравствуйте, Ольга. У нас в квартире три собственника. Я сестра и отчим. Сестра продает мне свою долю в квартире. Нотариус сказала взять выписку из реестра. Выписку брать на каждого собственника отдельно или вполне достаточно одной.

• Заключили предварительный договор на одну сумму. В процессе сбора документов и подготовки к сделке продавец сообщает о повышении цены. Могу я об этом факте сообщить нотариусу и настаивать на договоренной цене?

  Здравствуйте, скажите пожалуйста собираюсь купить квартиру у человека, получившего данную квартиру по завещанию от друга, завещание составлено в 1999 г., умер завещатель в 2007 г., а через 6 месяцев получено свидетельство о праве на наследство, оформлена квартира в собственность. В квартире никто не прописан. Может ли кто-то когда-то претендовать на эту квартиру?Оспорит завещание?Оспорит сделку купли-продажи?И какая разница в моем случае оформлять договор в простой форме или же у нотариуса?

• Здравствуйте!
  У нас не простая ситуация.
  Продавец бабушка 92 года, уже 3 года проживает у своего внучатого племянника. У него есть доверенность на совершение любых операций с её имуществом, включая квартиру которую мы хотим купить. Так же у него есть завещание на все её имущество. У бабушки есть внук, но этот внук отказался в свое время заботится о ней и поэтому о ней заботится вышеупомянутый внучатый племянник. По словам внучатого племянника, внуку до бабушки и её имущества дела нет. Бабушка слаба и именно поэтому они продают квартиру. Внучатый племянник готов привезти бабушку на сделку, но не может гарантировать что она будет полностью адэкватна. Справки из псиневрологического диспансера и от нарколога будут. Доктора можем пригласить на сделку, но именно он и может напугать бабушку. Если проводить сделку по доверенности как нам себя обезопасить? Какие дополнительные документы мы можем запросить у продавца? Или всё-таки самый безопасный способ будет зарегистрировать куплю-продажу с самой бабушкой?Помогите, пожалуйста.
  Спасибо
  Скажите, пожалуйста, как нам обезопасить себя при покупке данной квартиры?

• Добрый день. Приобретаем квартиру, которая находится в долевой собственности, одна из собственниц — несовершеннолетняя 7 лет. Нотариус говорит, что заверит договор купли-продажи только после того, как мы передадим наличные продавцам. Правильно ли это? Как мы можем обезопасить себя в такой ситуации? Часть суммы наличные, часть — ипотека.

• Добрый день!
  Помогите пожалуйста разобраться с вопросом. Не знаем с чего начать. У моей семьи есть квартира, в которой мы все являемся долевыми собственниками (по 1/6). Собственность по 1/6 получили при приватизации квартиры в марте 2013г. Как я понимаю, в нашем случае без нотариального сопровождения сделки никак не обойтись. Подскажите пожалуйста:
  1. Можно ли оформить ген.доверенность на 1 чел. который будет заниматься продажей (т.к. родители пожилые и участвовать в продаже не могут). Или же необходимо присутствие всех собственников?
  2. Достаточно ли 1 общего договора купли продажи, составленного натариусом. Или же потребуется оформление договора на каждого собственника?
  3. Размер гос. пошлины за совершение нотариальных действий в размере 0,5% суммы договора платится 1 раз или с каждого собственника?
  4. Нужно ли для оформления сделки брать в МФЦ выписку из ЕГРН для каждого собственника?

• здравствуйте.мы с братом продаем квартиру,находящуюся в долевой собственности(по 1/2). а договор будет один на двоих или на каждого свой?

• Ольга, здравствуйте. Мы хотим приобрести квартиру, которая находится в собственности на основании договора купли продажи 1995 года. Продавец при обращении в БТИ узнает, что справку о собственниках они ему подадут только до 2011 года, остальные в мфц, приехал в мфц, его отсылают в Росреестр, а Росреестр отсылает обратно в мфц, вроде как они передали все данные туда. Квартиру эту приобретаем в ипотеку и банк требует справку или из егрн или из БТИ. Из егрн справка пустая, а из БТИ я описал выше. Помогите. Спасибо.

• Здравствуйте!такой вопрос продала квартиру по мат.капиталу сделку оформили у нотариуса как положено,девушка которая покупает у меня квартиру сдала документы в Мфц, 16 июня 2017г.на регистрацию права собственности,28 июня документы должны были быть готовы,но потребовали ещё дополнительно 2 справки,она их принесла,получается документы приняли 28.06.17.сегодня уже 5.08. Документы до сих пор не готовы!скажите законно ли это так долго делать документы?и как дальше будет проходить процедура?когда я получу деньги с капитала?Спасибо.

• Здравствуйте, Ольга! У вас выше написано: «Если ранее права на квартиру у продавца были зарегистрированы в БТИ - сначала произойдет регистрация его права и только после регистрация перехода права на покупателя. Заявления об этом можно подать одновременно.» А сколько времени в таком случае занимает регистрация? Хотим купить квартиру у Застройщика по ДКП (дом сдан в эксплуатацию), у Застройщика право еще не зарегистрировано. В ДКП указан акт ввода в эксплуатацию как документ-основание права Застройщика на собственность. Нам предлагают подать все документы одновременно с ДКП на регистрацию. В Росреестр я звонила — девушка там была не уверена, но сказала, что может произойти приостановка регистрации ДКП до 3 месяцев (!). У Застройщика нас уверяют, что все происходит одновременно и без всяких приостановок… Подскажите, пожалуйста!

• Здравствуйте!
  Являюсь единственным собственником квартиры, которую хочу продать.Замужем. Квартира в жилищно- строительном кооперативе. В 2013 году покупала эту квартиру видимо без паспорта….
  1. Нужно ли сделку купли- продажи оформлять нотариально?
  2. Нужно ли согласие мужа на продажу квартиры?
  3. Обязательно ли иметь кадастровый паспорт? У меня его почему то нет.
  4. Буду ли я платить налог с продажи, ведь квартира в собственности чуть больше 3 лет?
  СПАСИБО.

• Здравствуйте! Если предварительный договор о купле продаже квартиры в новостройке с полной ее оплатой был заключен до заключения брака и также подписан акт приема-передачи квартиры, а основной договор по купле этой же квартиры и регистрация собственности уже в браке, будет ли данная квартира считаться совместной собственностью?

  Ольга, добрый день!
  Возник вопрос, покупаю готовую квартиру от застройщика с использованием ипотечных средств. Застройщик навязывает платную услугу регистрации перехода права собственности. Т.е. помимо оплаты гос.пошлины я буду обязана за свой счет оформить нотариальную доверенность на представителя застройщика и конечно оплатить эту услугу (ок. 30 тыс.руб.). При этом на мои возражения, что я способна все оформить самостоятельно через МФЦ, застройщик аргументирует тем, что при оформлении обязательно понадобится присутствие представителя продавца и некоторые документы (такие как устав организации и т.д), которые мне никто не даст. Правомерны ли эти требования?

• Добрый день, помогите как лучше решить проблему. Квартира была куплена в ипотеку до брака. От первого брака есть совершеннолетный ребенок. Во втором браке родился ребенок,ипотека была погашена с помощью средств мат. капитала. В данный момент надо выделить доли по обязательству. Как лучше выделить соглашением или дарением, чтобы меньше были затраты? Старший ребенок готов отказаться от доли, может он отказаться или это будет считаться не выполнением обязательства? Квартиру планируем продавать чтобы купить больше. Заранее спасибо.

• Здравствуйте! При покупке квартиры мы столкнулись со следующей проблемой. Составлен предварительный договор купли-продажи с задатком. Договорились о том, что деньги в полном объеме за вычетом задатка будут переданы через депозит нотариуса. При этом риелтор, который занимается оформлением сделки утверждает, что в договоре купли продажи квартиры должна быть информация, что при осуществлении сделки налагается обременение в размере стоимости квартиры. Без данного пункта в договоре регистрационная палата не принимает документы. Нам как покупателю хочется избежать обременения, т.к. снятие его возможно только с продавцом, либо через суд. А это дополнительные заботы. А если мы избегаем обременения, то рисков для продавца ведь тоже нет, деньги забрать у нотариуса сможет только он при регистрации сделки. Подскажите, правомерно ли требование регпалаты? Имеем ли мы право добиваться оформления сделки без обременения таким образом?

• olga slobodchikova, спасибо за ваш ответ! Еще, если можно, уточнение по дарению, точнее по подоходному налогу одаряемого: 600 т. руб. — это если по купле-продаже, а кадастровая стоимость этой комнаты порядка 68000 руб., т.е. налог составит около 9000 руб.? И если всё-таки оформлять куплей-продажей всех долей по одному договору, то каким образом будет рассчитан налоговый вычет с учетом долей каждого (95% и 5 долей по 1%). Налог с продажи нам не придется уплачивать? (комната в собственности 2 года).
  спасибо!

• Собираемся продать квартиру в долевой собственности (у меня- 95%, у мужа-1%, у совершеннолетнего сына -1% и у троих несовершеннолетних детей по 1%). Несовершеннолетним детям выделю долю в другом жилье, которое находится в моей собственности. Цена сделки 600 т.р. Оформлять будем одним договором купли-продажи. Вопрос: нотариального удостоверения никак не избежать? Есть ли возможность перевести доли членов моей семьи (5%) на меня без нотариального удостоверения? Покупатель (наш близкий друг) и как вариант- оформить сделку (купли-продажи) договором дарения. Какой вариант наименее затратный в финансовом отношении и временном? Еще один нюанс: объект продажи — приватизированная комната в общежитии (т.е. при купли-продажи нам необходимо будет оповестить об этом всех остальных собственников жилых помещений? А при дарении нет?)

• Здравствуйте, Ольга!
  Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации, правильно ли мы действуем?
  Мы — семья из 4-х человек, после приватизации у каждого имеется 1/4 доля собственности на квартиру, у нас 4 свидетельства.
  Собрались продавать эту квартиру. Трое членов семьи уже уехали из этого города, а один — отец — еще остался там. Мы через нотариуса оформили три доверенности на отца на продажу наших долей, чтобы не надо было ехать и присутствовать при сделке купли-продажи.
  Так понимаю, сделку купли-продажи в любом случае нужно будет оформлять через нотариуса (раз долевая собственность).
  Собственно, вопрос в том, могут ли возникнуть какие-либо сложности в нашей ситуации?
  И еще, если в договоре будет указана цена 1,5млн руб, то за заверение нотариусу полагается 0,5% от этой цены, т.е. 7500руб. Может ли он требовать еще какую-то дополнительную плату? Просто предварительно разговаривали с риэлторами, они что-то болтают про еще какие-то 5000руб… Боимся, что нас хотят «надуть».
  Заранее спасибо за консультацию.

• Ольга, спасибо еще раз!

  Ольга, спасибо за оперативный ответ!
  Можно еще кое-что уточнить?
  Я думаю, что чтобы в будущем при возможной продаже квартиры избежать нотариальных действий, лучше оформить все квартиру на себя (так как у меня уже есть часть квартиры). Если на мне будет вся квартира, то при необходимости ее продажи в дальнейшем, нотариальное оформление сделки не будет необходимым и можно будет обойтись прстым письменным договором (в рамках действующего на сегодняшний день законодательства). Я верно понимаю, что будет проще продать квартиру в отличии от варианта когда у меня и у жены будет по 1/2 квартиры и опять будет нужен нотариус.
  В связи с этим у меня еще один вопрос.
  Чтобы супруга имела равные права на квартиру нам соответственно нужно квартиру «переоформить» через договор продажи, а не дарения. Может мне сын продать свою долю квартиры, например за 100 тысяч рублей (заниженную) ? В данном случае комиссия нотариуса будет исчисляться от суммы договора, или от кадастровой стимости квартиры, так как сумма договора меньше кадастровой? Надо ли будет в таком случае заключать предварительный договор продажи (Дополнительные расходы на нотариуса) ведь мы сын и отец — это не продажа квартиры с риском посторонним людям?
  Как можно уменьшить потери семейного бюджета, связанные с переоформлением квартиры в нашем случае? Что посоветуете?
  Можно ли рассмотреть вопрос о перераспределении долей и, как Вы писали ранее, оставить сыну, например, 1/100? Эта же сделка не требует нотариального заверения?
  Большое спасибо заранее!

• Ольга, добрый день!
  Помогите, пожалуйста, советом в нашей ситуации. Квартира в долевой собственности: 1/3 на мне (отец), 2/3 на совершеннолетнем сыне. Нам нужно чтобы у сына в собственности не было недвижимости. соответственно необходимо переоформить его часть на меня или на меня и жену. Можно ли это сделать как-нибудь минуя нотариуса? Так как оформление сделки через него обойдется не дешево (более 10 тысяч рублей). Можно ли выйти из ситуации простой письменной формой и как это сделать?
  Вроде еще и с 1 января 2017 года грядут изменения в законодательство. Они как-нибудь затронут нашу ситуацию? Может нам есть смысл подождать 2017 года или наоборот — поспешить и сделать все сейчас?. Мы уже упустили возможность сделать это простым договором бесплатно (до вступления в силу сегодняшних изменений).
  Спасибо!

• Как правильно и не накладно при покупке квартиры за наличный расчет с добавлением ипотеки с ее дальнейшим погашением материнским капиталом прописать в договоре купли-продажи: единоличная собственность, долевая собственность или общая совместная собственность?

• Ольга, в продолжение вопроса о форме предварительного договора: «Нотариусы не заверяют предварительный договор, поскольку это договор не отчуждения недвижимости, а договор о намерениях».? — Пусть так, но судебная практика идет по другому пути (!): предварительный договор на то и предварительный, что он ВСЕГДА не является основанием для перехода права (только по совершаемой впоследствии основной сделке права будут переходить), но несмотря на это, закон прямо отсылает к форме основного договора — в той же и предварительный совершается под угрозой его ничтожности. Вспомнил ситуацию, когда закон ввел обязательную нотариальную форму для сделок с долями в уставном капитале юридических лиц. И что же? — через полгода был шквал судебной практики, которая со ссылкой на ст. 429 ГК РФ признавала все предварительные договоры купли-продажи долей в уставном капитале ООО-шек НИЧТОЖНЫМИ в случае заключения их в простой письменной форме, а не в нотариальной. А ведь по ним тоже никакие права на доли в уставном капитале не отчуждались (это же предварительный договор!) — логика та же. И нотариусы тоже их поначалу не удостоверяли, ссылаясь на отсутствие необходимости удостоверять предварительный договор.

• Подскажите, а почему пишите, что для предварительного договора купли-продажи доли квартиры нотариальная форма не нужна? Если в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор составляется в той же форме, что и основной, а несоблюдение формы влечет ничтожность сделки!? В таком случае, если для основного договора продажи доли жилого помещения требуется нотариальная форма сделки, то и для предварительного,в силу прямого указания в ст. 429 ГК — тоже. Или я не прав?

• Здравствуйте! Мы с мужем оформляем ипотеку в банке на покупку жилого дома с земельным участком. Первоначальный взнос — мат. капитал. Собственность мы хотим зарегистрировать сразу на всех членов семьи (в т.ч. двое несовершеннолетних детей). Подскажите, как правильно оформить такую сделку? Достаточно будет составить ДКП на всех членов семьи с указанием долей и в рег. палату предоставить этот договор? Или есть нюансы в данной сделке?

• То есть после сделки нам нужно взять обязательство у нотариуса для Пенсионного фонда на получение материнского капитала? А на какую сумму нужно расчитывать при проведелии сделки выделение долей детям нотариально?

• Часть средств мы уже передали продавцу для снятия обременения. Просто реэлторы настаивают на передаче денег до нотариуса, меня смущает это заявление. Т.е. нотариус должен предоставить нам какой-то документ или на договоре купли-продаже будет его виза!? Если честно мне не понятно)

• Здравствуйте, подскажите пожалуйста, мы покупаем квартиру, которая находится в болевой собственности, когда мы должны передать деньги за квартиру!? После нотариуса или вообще в его присутствии!? И каким образом будет подтверждение нотариальной, что сделка действительна!?

• Доброго времени суток! Я покупаю квартиру. Собственник один. Я так понял что нотариус не нужен. Значит мы сразу с покупателем идем в рег палату показываем там все дркументы и там нам говорят все ли в порядке с документами у продавца. Если все в порядке там же и заключаем договор купли продажи. Я все правильно понял? Просто много разных случаев обмана было. Не обмвнут ли нас если все будет сделано как я написал? У нас наличные.

• Добрый день! Спасибо. Очень полезная информация.
  Нужно ли заверять у нотариуса договор купли -продажи, если мы с женой покупаем квартиру в равных долях по 1/2, у застройщика с использованием ипотеки под стоимость материнского капитала и погашением его в дальнейшем материнским капиталом?

• Большое спасибо за помощь!

  А при наличии доплаты как увеличивается госпошлина?

• Здравствуйте! Хотелось бы узнать ваше мнение по такому вопросу:
  Меняем квартиру находящуюся в долевой собственности на 3 членов семьи по 1/3 на загородный дом с земельным участком находящийся в совместной собственности супругов. Получается будет два договора купли-продажи, на квартиру оформленный нотариусом, а на дом в простой форме? Можно ли сделать один договор мены у нотариуса?

• Я являюсь собственником ½ доли земельного участка. Владелец второй доли участка, нашел покупателя и выслал мне уведомление о продаже своей доли участка, где назначил цену. Я согласилась выкупить его долю по озвученной цене, по телефону мы согласовали все вопросы. Через несколько дней он мне сообщает, что покупатель (не участник долевой собственности) увеличил цену. Я боюсь такого аукциона, т.к. кто является этим покупателем и есть ли он на самом деле мне не известно. Я боюсь, что таким образом цена поднимется до невозможной для меня суммы. Могу ли я что либо сделать, чтобы остановить этот аукцион? Спасибо.

• Помогите, пожалуйста, вот в каком вопросе… Имею в собственности квартиру в трехэтажном доме, которую планирую продать. В свидетельстве в графе «вид права» указано: «собственность (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 102/5000». В графе «объект права» указано: «квартира общей площадью…».
  Вопрос в том, является ли данная квартира долей в понимании изменения законодательства и нужно ли данную сделку удостоверять у нотариуса?
  Заранее благодарю за ответ!

• Ольга, добрый день! Можем ли мы оформить договор купли-продажи комнаты в простой форме если один продавец, а покупатели — мама и дочь, приобретаем по жилищному сертификату и часть собственных средств. Заранее спасибо.

• Добрый день, Ольга! Подскажите пожалуйста, мы с мужем имеем в долевой собственности однокомнатную квартиру. Одни нам говорят что при продаже нам нужно составлять договор у нотариуса, другие говорят что можно составить договор в простой письменной форме. Так как в итоге? Подскажите пожалуйста

• Ольга, как понять вашу фразу — «Советую покупать новостройку, оформляемую в соответствии с ФЗ-214»?
  Разве можно и как- то иначе?

• Здравствуйте Ольга!
  Спасибо за ваше внимание и помощь.
  Я вижу из вашей статьи, что здесь можно вполне обойтись своими силами без помощи риэлторов, так ли это? Нет ли здесь каких- либо подводных камней?
  Возможно вы уже имели общение с застройщиком » Пик групп» (квартиру предполагается купить в г.Люберцы «Красная горка») и знаете как и с кем из их менеджеров лучше решить подобный вопрос?

• Доброго дня! Скажите пожалуйста, как лучше действовать при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке за собственные средства (многоэтажный дом застройщик » Пик — групп » обещают сдать в апреле 2017 г.) ?

• Здравствуйте!
  Я являюсь единоличным собственником земельного участка с домом, которые были куплены в браке. Мы хотим, чтобы у детей и у меня было по 1/3 доли на имущество. Мужу доля не нужна. Можно ли это оформить простым договором дарения, сделав согласие супруга у нотариуса?
  И еще, подскажите, в Росреесте мне пояснили, что поскольку у нас совместно нажитое в браке имущество и доли не определены, я не могу дарить никакой доли, пока не определим доли с супругом у нотариуса специальным соглашением.
  Это так? Спасибо.

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. Осталось чуть более семи месяцев до вступления поправок в силу. И у покупателей, и у продавцов недвижимости есть стимул реализовать свои планы до нового года. Оживят ли рынок грядущие нововведения или заметно не повлияют на него?

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое : срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» : «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе : в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому - от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн - это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» : «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго - в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один - если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше - надо успевать, чтобы не получилось как всегда.

Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база - это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость 4 млн руб., то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. - это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Владимир Зимохин : «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Василий Шарапов : «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы - пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ " ", далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. ().

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

• если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
• если право собственности получено в результате приватизации;
• если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ).

  НАША СПРАВКА
  

  Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры ().

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах , именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ " " (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации ().

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности ().

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость ().

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы ().

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. ().

Как заплатить налог

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. ().

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Согласно нововведениям, внесенным в статью 217 НК РФ, для физических лиц налог на продажу квартиры с 2016 года должен уплачиваться с полученного дохода по всем сделкам продажи недвижимости. За исключением случаев нахождения в собственности:

• свыше пяти лет после покупки;
• более трех лет после приватизации, получения по наследству, договору дарения или договору пожизненной ренты.

Ранее минимальный период владения имуществом, по истечению которого его реализация не облагалась подоходным сбором, составлял три года. Правило распространялось на все категории собственников без исключения.

Что изменится в 2016 году?

Сегодня стало невыгодно фиктивно (на бумаге) занижать стоимость квартиры или ее доли. Так как с 2016 установлена минимальная сумма полученного дохода, с которой требуется заплатить налог. Она составляет 70 процентов от кадастровой стоимости имущества. Введение налоговым законодательством данных правил планировалось с целью снижения спекулятивных операций на рынке и повышения бюджетных поступлений от сделок с имуществом.
Минимальный период и размер корректировочного процента, принятые на федеральном уровне, могут быть снижены законами на уровне отдельных субъектов РФ.

Сколько надо платить?

Налоговая ставка по выручке от реализации имущества остается на старом уровне. Ее размер составляет 13% для граждан РФ. Расчет и оплата НДФЛ производится на основании декларации. Готовый расчет принимают только в ФНС по месту учета налогоплательщика. Сдается декларация лично либо через представителя. В последнем случае интересы налогоплательщика должны представляться по нотариально заверенной доверенности.

Налог при продаже квартиры в 2016 году для физических лиц

Начинать подсчеты налоговых выплат по проданной недвижимости нужно с поиска путей по их уменьшению. Многие налогоплательщики не применяют свои права на использование льготных условий, что значительно увеличивает сумму налоговых платежей.

Рассчитать подоходный налог можно с применением одного из двух вариантов вычетов. Первый подходит при продаже приватизированной коммунальной комнаты или подаренной квартиры. Фиксированный размер вычета: 1 млн. рублей. На эту сумму продавец может уменьшить выручку от продажи имущества при расчете подоходного платежа.

Второй вид будет идеальным для имущества в новостройке, ипотечной. В данном случае для получения льготы нужно посчитать все затраты, связанные с приобретением продаваемого жилья. Величина вычета не ограничена. В ряде случаев может быть равен или выше стоимости продажи. В последнем случае сумма подоходного налога будет равна нулю. Основанием применения этого вычета считаются документы, подтверждающие расходы.

С какой суммы взимается?

Избежать уплаты НДФЛ можно только после истечения минимального срока владения квартирой. Если собственник недвижимости хочет реализовать ее до истечения минимального срока владения, то уйти от предоставления декларации по подоходному сбору не удастся. Правильно рассчитать сумму налога по проданным объектам недвижимости поможет налоговый консультант. Также для расчета можно применить онлайн-калькулятор. Либо изучить любой пример заполнения декларации по НДФЛ.

Для расчета подоходного платежа берут прибыль от сделки, умноженную на ставку. Прибыль рассчитывается как разница между ценой и вычетом. Если цена реализации ниже 0,7 кадастровой стоимости, то в расчет берется кадастровый показатель. Если квартира перешла по переуступке, подоходный платеж уплачивается с разницы между стоимостью уступки и затратами по данной операции, подтвержденными документами.

Квартиры полученной по наследству: надо ли платить?

Часто задается вопрос: «Нужно ли платить налог от реализации унаследованной недвижимости?» Ответ: «Уплата НДФЛ производится по всем сделкам продажи имущества, находящегося во владении менее трех лет. От подоходного налога освобождено только получение имущества по наследству. Или по дарственной от близких родственников. Последний случай к реализации недвижимости не относится. Если после факта наследования имущества в ближайшие три года будет произведена сделка по ее продаже, то с дохода придется оплатить налог».

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2016

Налоги при продаже квартиры в 2016 году изменения касаются только владельцев недвижимости, купленной после начала 2016. Если квартира или ее часть приобретена ранее, при ее реализации НДФЛ рассчитывается по правилам, действующим до 01 января 2016. В частности, минимальный срок владения до полного освобождения от налоговых сборов составляет три года. Ограничение минимальной налогооблагаемой суммы продажи в виде кадастровой стоимости отсутствует.

Если покупаешь другую?

В случае, когда после реализации квартиры покупается новое жилье подоходный платеж можно уменьшить до 260000 рублей. Но при условии, что действие обеих сделок приходится на один налоговый период (год). И покупатель применяет это вычет в первый раз в своей жизни. Второй раз использовать указанную льготу нельзя. В случае, когда покупатель приобретает жилье в другом году, производится незачет в счет уплаты НДФЛ по проданной квартире, а возврат на счет покупателя.

Для пенсионеров: какая скидка?

Никаких дополнительных положений и льгот, которые освобождают граждан пенсионного возраста от уплаты подоходных налогов законодательством в настоящее время не предусмотрено. Пенсионеры обязаны соблюдать общие правила налогообложения сделок по реализации имущества.